مبادرة الدعم المالى لمشترى المنزل لاول مرة من الحكومة الكندية

مبادرة الدعم المالى لمشترى المنزل لاول مرة من الحكومة الكندية

اطلقت الحكومه الكنديه مؤخرا مبادره لتحفيز ذوى الدخل المحدود على شراء المنازل داخل كندا وبدا بالفعل التطبيق الخاص بهذا القانون يوم 2 سبتمبر للعام الحالى 2019 كتحفيز للاسر ذوى الدخل المحدود على الشراء والذى سيستمر قرابة الثلاث سنوات بقيمه تصل الى 1.25 مليار دولار واليكم بعض التفاصيل الخاصه بهذا القانون

هناك بعض الشروط المؤهلة للتقديم في هذه المبادرة الخاصه بالدعم المالى :
• يجب أن تمتلك الحد الأدنى من الدفعة الأولي للثمن حتى تكون مؤهلاً للمبادرة بقيمه 5%
• يجب ألا يزيد دخلك عن 120,000 دولار كحد أقصى حتى تكون مؤهلاً
• يجب ألا يزيد إجمالي اقتراضك عن 4 أضعاف قيمة الدخل المؤهل
إذا كنت تستوفي هذه المعايير، فيمكنك التقدم الان للحصول على مساهمة مشتركة في الرهن العقاري بنسبة 5% أو 10% مع الحكومة الكندية. والمساهمة المشتركة في الرهن العقاري هي أن تساهم الحكومة في قيمة العقار صعوداً وهبوطاً.
كيف يسير الأمر؟
يسمح هذا الدعم لمن يشترون منازل لأول مرة بتخفيض دفعتهم الشهرية للرهن العقاري بدون زيادة الدفعة المقدمة الأولية. وهذه المبادرة مقدمة بدون فوائد ولا تتطلب سداد مدفوعات بشكل مستمر.
ومن خلال مبادرة مشتري المنازل لأول مرة، تقدم الحكومة الكندية ما يلي:
• مساهمة بنسبة 5% من ثمن الشراء لمن يشترى لأول مرة منزل معاد بيعه (قائم بالفعل)
• مساهمة بنسبة 5% أو 10% لمن يشتري منزل حديث البناء لأول مرة

كيف أعرف قيمة المبلغ الذي يجب أن أسدده مرة أخرى؟
يمكنك سداد مبلغ المبادرة بالكامل في أي وقت بدون غرامة الدفع المبكر. ويجب أن تسدد قيمة الدعم بعد مرور 25 سنة أو في حالة بيع العقار، بحسب أيهما يحدث أولاً. على أن يُحدد المبلغ المسترد بناءً على القيمة السوقية العادلة للعقار. وتسهيلا لكم اليكم الامثله التاليه :
• عندما تستلم منحة تحفيزية قدرها 5% من ثمن شراء منزل قيمته 200,000 دولار أو 10,000 دولار.
فإذا ازدادت قيمة منزلك ووصلت إلى 300,000 دولار فإن المبلغ المطلوب منك تسديده سيكون 5% من القيمة الحالية أو 15,000 دولار.
• وعندما تستلم منحة قدرها 10% من ثمن شراء منزل قيمته 200,000 دولار أو 20,000 دولار، ثم انخفضت قيمة منزلك لتصبح 150,000 دولار فإن قيمة المبلغ المطلوب منك تسديده ستكون 10% من القيمة الحالية أو 15,000 دولار.





لماذا تستخدم مبادرة مشتري المنزل لأول مرة؟
لماذا هي مخصصة لمن يشترون منازل لأول مرة فقط؟
بالنسبة للكثير من الكنديين، وخاصةً الشباب منهم والذين يشترون لأول مرة، يكون العثور على مكان يعتبرونه منزلاً لهم ليس فقط تحدي - بل إنه قد يبدو من المستحيلات. بالاضافه الى ارتفاع اسعار الايجارات خلال الاعوام السابقه وهذا يجعل العثور على مكان جيد يعيشون به باهظ الثمن جداً لدرجة تتجاوز ما يستطيع الكثير من الناس تحمله.
لقد تم إعداد هذه المبادرة لمساعدة الكنديين وخاصة الشباب للوصول إلى امتلاك منزل بطريقة مسؤولة ويمكن تحملها من الناحية المالية. فطبقاً للإحصائيات، إن هذه الفئة من السكان هي صاحبة أقل نسبة في ملكية المنازل.
كيف لهذه المبادرة الخاصه بالدعم المالي أن تساعد الشباب الكندي الذي يكافح من أجل توفير دفعة الثمن الأولية؟
في جميع الحالات، يجب أن يستوفي المقترض متطلبات الحد الأدنى من الدفعة المقدمة الأولية من خلال المصادر التقليدية مثل المدخرات أو سحب/إنهاء الخطة المسجلة لمدخرات التقاعد أو منحة مالية غير مستردة من أحد الأقارب أو أفراد العائلة. بالحصول على مبلغ المبادرة التحفيزية قد لا يضطر المقترض إلى ادخار مبلغ الدفعة الأولى بالكامل حتى يمكنه تحمل الدفعات المرتبطة بالرهن العقاري.
ما هي أنواع العقارات التى يمكنني شراؤها؟
ما هي العقارات المؤهلة؟
إن المبادرة مخصصة لمساعدة من يريد شراء منزل لأول مرة في شراء أول منزل لهم. والعقارات السكنية المؤهلة لذلك تتضمن:
• البناء الجديد New Construction
• المنزل المعاد بيعه Resale
• المنازل المتنقلة/المصنوعة الجديدة والمعاد بيعها manufactured/Mobile homes 
يمكن للعقارات السكنية أن تشمل عدد وحدات من 1 إلى 4
وأنواع العقارات السكنية تشمل:
• منازل عائلية منفردة Detached homes
• منازل شبه منفصلة Semi- Detached homes
• عقارات مزدوجة Duplex
• عقارات ثلاثيةTriplex
• عقارات رباعية Fourplex
• عقارات تاون هاوس Town houses
• الوحدات التى تقع ضمن عقار مشترك Condominium Units
هام: يجب أن يكون العقار واقعاً في كنداً ويجب أن يكون مناسباً ومتاحاً للإقامة فيه بشكل دائم وعلى مدار العام.



واثناء كتابتى لهذا المقال طرات لى فكره طرح بعض الاجابات التى وصلتنى والتى ستفيد الكثير من القراء

هل يمكنني شراء منزل من خلال هذه المبادرة ثم تأجيره لطرف آخر؟
لا، إن الهدف من المبادرة هو مساعدة من يريدون شراء منزل لأول مرة لشراء أول منزل لهم لغرض الإقامة فيه. فالعقارات الاستثمارية غير مؤهلة.
ماذا عن التجديدات؟
لا يطلب من صاحب المنزل اخذ موافقه مبدئيه او إخطار مدير البرنامج المخصص من قبل الحكومه قبل أن يقوم صاحب البيت بإجراء عمليات التجديد في منزله. إلا أننا نوصي بأن يأخذ صاحب البيت في اعتباره تكاليف وفوائد التجديدات المخطط لها، حيث أن الحكومة الكندية ستشارك في أي تقدير للقيمة السوقية في وقت سداد قيمة مبلغ المبادرة.
من يمكنه التسجيل لبرنامج الدعم المالى ؟
من يمكنه التقديم؟
• المواطنون الكنديون والمقيمون الدائمون والمقيمون الغير دائمين المصرح لهم قانوناً بالعمل في كندا
• يجب أن يمتلك المقترضون دخل مؤهل قيمته 120,000 دولار كحد أقصى
o يجب أن يكون الدخل المؤهل 120,000 دولار سنوياً أو أقل
o وهذا طبقاً لمتطلبات الدخل المؤهل التى يحددها المقرضون وجهات التأمين على قروض الرهن العقاري.
• يجب أن يكون أحد المقترضين على الأقل هو مشتري بيت لأول مرة، بحسب التعريف الذي بالأسفل.

ما هو الدخل المؤهل؟
لكي تكونوا مؤهلين للحصول على المبادرة التحفيزية للدعم المالي لشراء منزل لأول مرة (FTHBI) يجب ألا يزيد إجمالي دخلكم المؤهل مجتمعاً عند تقديم الطلب عن 120,000 دولار. وهذا يعني أنه سواء كنت تقدم بنفسك أو مع صديق لك أو مع زوجتك يجب تجمعوا دخلكم المؤهل معاً وتتأكدوا من أنه أقل من 120,000 دولار.
وهذه بعض الأمثلة على الدخل المؤهل:
• الراتب السنوي (قبل الضرائب)
• دخل الاستثمار
• دخل التأجير
هل أنت مشترى بيت لأول مرة؟
إنك تعتبر مشتري بيت لأول مرة إذا كان ينطبق عليك أحد المؤهلات التالية:
• أنك لم يسبق لك أن اشتريت منزلاً من قبل قط
• إذا كنت تمر بتجربة إنهاء زواج (حتى وإن لم تكن تستوفي الاشتراطات الأخرى لشراء بيت لأول مرة)
• في آخر 4 سنوات، لم تسكن أنت أو زوجتك في بيت يملكه أي منكم
هام: من الممكن أن تتأهل أنت أو زوجتك لمبادرة شراء منزل لأول مرة من خلال بند الأربع سنوات حتى وإن كنتما قد امتلكتما بيتاً من قبل.

كيف تسير فترة الـ 4 سنوات ؟
تبدأ فترة الـ 4 سنوات في يوم 1 يناير من العام الرابع قبل تمويل المبادرة وتنتهي قبل تاريخ تمويل المبادرة بمدة 31 يوم. فعلي سبيل المثال، إذا كان من المقرر تمويل المبادرة في يوم 1 نوفمبر من عام 2019، فإن فترة الأربع سنوات تبدأ في يوم 1 يناير من عام 2015 وتنتهي في يوم 30 سبتمبر من عام 2019.
ما هي تفاصيل الرهن العقاري؟
ما هي تفاصيل الرهن العقاري؟
• الحد الأقصى للاقتراض هو 4 أضعاف الدخل المؤهل. حيث لا يمكن أن تتجاوز قيمة المبادرة التحفيزية ومجموع قيمة الرهن العقاري أربعة أضعاف إجمالي الدخل المؤهل. مع استبعاد مبلغ قسط تأمين قرض الرهن العقاري من هذا الحساب.
• الحد الأقصي لنسب خدمة الدين هي 39% GDS و 44% TDS. ولا يطبق هذا إلا على الرهن العقاري الأول وهو مرهون بالاشتراطات التى يضعها المقرضون وجهات التأمين على قرض الرهن العقاري.
• المبادرة التحفيزية هي رهن عقاري ثانٍ على سند ملكية العقار. ولا يوجد دفعات منتظمة لتسديد أصل الدين. فهي بدون فوائد ومحددة بمدة أقصاها 25 سنة.
• إن الحكومة الكندية ستساهم في ارتفاع وانخفاض قيمة العقار عند تسديد القرض.

هل مطلوب تأمين لقرض الرهن العقاري؟
• يجب أن تكون الرهون العقارية مؤهلة لتأمين القرض العقاري من خلال إما Canada Guaranty او CMHC أو Genworth. ويجب أن يكون الرهن العقاري الأول أكبر من 80% من قيمة العقار ويكون مرتبطاً بقسط تأمين القرض العقاري.

• يكون القسط مبنياً على النسبة بين القرض والقيمة للرهن العقاري الأول فقط. وهي أن يكون مبلغ الرهن العقاري الأول مقسوماً سعر الشراء. مع تضمين مبلغ المبادرة التحفيزية مع إجمالى الدفعة المقدمة.

• قد تختلف أقساط تأمين القرض العقاري باختلاف جهة التأمين على القروض العقارية وقد تكون مرتبطة بضرائب محلية.
ما هو تأمين القرض العقاري؟
إنه تأمين يحمي المقرض ضد التخلف عن الرهن العقاري. وتأمين الرهن العقاري مطلوب لأى رهن عقاري تكون فيه الدفعة المقدمة أقل من 20% من ثمن الشراء أو القيمة السوقية للبيت. وبالنسبة للبرنامج التحفيزي لمن يشتري بيت لأول مرة (FTHBI)، يجب أن تكون الرهون العقارية مؤهلة لتأمين الرهن العقاري من خلال أحد شركات التأمين الكندية الثلاثة المخولة بتقديم التأمين على الرهون العقارية، وهم، Canada Guaranty, CMHC or Genworth

ما هي متطلبات الدفعة الأولى المقدمة؟
• الحد الأدنى للدفعة الأولية هو 5% من أول 500,000 دولار من قيمة الإقراض و 10% من قيمة الإقراض الذي يتجاوز 500,000 دولار.
• الحد الأدنى للدفعة المقدمة يجب أن يأتي من مصادر تقليدية لتوفير الدفعة المقدمة.
• ملاحظة: القروض الشخصية الغير مضمونة أو حدود الائتمان الغير مضمونة ليست مؤهلة لتحقيق متطلبات الحد الأدنى من الدفعة الأولية في البرنامج.
• ملاحظة: للعقارات التى بها 3 - 4 وحدات تكون نسبة الحد الأدنى للدفعة المقدمة هي 10%.
ما هو المصدر التقليدي للدفعة المقدمة؟
تأتي الدفعة الأولى من الموارد الخاصة بالمقترض والتى قد تشمل:
• المدخرات
• سحب/انهاء الوثيقه المسجلة لمدخرات التقاعد (RRSP)
• المنحة المالية التى لا ترد من أحد الأقارب

ما هو تاريخ الإغلاق؟
هو التاريخ الذي يصبح فيه بيع العقار نهائياً ويتم تسجيل سند الملكية وصرف أموال الشراء ويصبح للمالك الجديد الحق في امتلاك المنزل.
هل يمكنني تبديل رهني العقاري الأول إلى مؤسسة مالية مختلفة؟
نعم، يمكن تبديل الرهن العقاري الأول إلى مؤسسة مالية مختلفة بدون الحاجة إلى تسديد قرض الرهن العقاري المشترك ("منحة البرنامج التحفيزي"). وفي هذه الحالة لا تتغير بنود الرهن العقاري الأول. وفي بعض الحالات، قد يرتبط تبديل رهنك العقاري الأول برسوم قانونية إضافية عندما يكون لديك رهن عقاري مشترك مسجل ضد عقارك.
إذا قررت أن أشتري عقار جديد، فهل يمكنني تحويل (نقل الدعم المالى إلى عقار جديد) مع رهني العقاري الأول؟
إن التحويل في ظل برنامج FTHBI سيعتبر أنه مجرد بيع، مما يتطلب تسديد قيمة المبادرة التحفيزية.
متى يتم السداد؟
ما هي بنود السداد؟
سيكون مطلوب ممن يشتري منزل لأول مرة أن يسدد مبلغ الدعم المالى بعد 25 سنة أو عند بيع العقار، بحسب أيهما يحدث أولاً.
كما يمكن لمشتري المنزل أيضاً أن يسدد مبلغ الدعم بالكامل في أي وقت، بدون غرامة الدفع المبكر. وإعادة تمويل الرهن العقاري الأول لن يتطلب تسديد أي مدفوعات.
وقبل بيع العقار، يجب أن يحصل مشتري المنزل على موافقة من مدير البرنامج ( الجهه المموله للدعم ).

كيف يتم احتساب المبلغ الذي سيتم تسديده؟
• إذا حصل مشتري المنزل على نسبة 5% من المبادرة، فيتعين على مشتري المنزل أن يسدد 5% من قيمة المنزل في وقت السداد.
• إذا حصل مشتري المنزل على نسبة 10% من المبادرة، فيتعين على مشتري المنزل أن يسدد 10% من قيمة المنزل في وقت السداد.
إن مبلغ السداد يُحدد بناءً على القيمة السوقية العادلة للعقار في لحظة استحقاق السداد.

ماذا لو لم أستطع تسديد كل من رهني العقاري الأول وقيمة الدعم عندما أبيع عقاري؟
سيعمل مدير البرنامج مع المقترضين الذين يمرون بضائقة مالية على كل حالة بشكل منفرد لتقديم حلول لمتطلبات التسديد.
هل هناك تكاليف أخرى يشملها البرنامج الخاص بالدعم المالى لمن يشترى منزل لأول مرة؟
قد يكون البرنامج الخاص بالدعم المالى مرتبطاً ببعض التكاليف الأخرى مثل:
• رسوم قانونية إضافية: محاميك يقوم بإغلاق رهنين عقاريين وبالتالي قد تدفع رسوماً أعلى.
• رسوم التسعير: لتسديد الدعم قد تحتاج إلى إجراء عملية تسعير لتحديد القيمة السوقية العادلة لمنزلك.
• رسوم أخرى: قد يتم تحصيل رسوم إضافية على مدار فتره الاستفاده بالدعم ، مثل تغيير رهنك العقاري الأول إلى مقرض جديد أو إعادة تمويل رهنك العقاري الأول.
هل لديك مثال؟
دعونا نلقي نظرة على موقف محدد
تريد مروة أن تشتري منزلاً بقيمة 400,000 دولار وقد ادخرت الحد الأدنى للدفعة المقدمة والذي قيمته 20,000 دولار (5% من ثمن الشراء).
في ظل البرنامج التحفيزي للدعم المالى لمن يشترى منزل لأول مرة، يمكن أن تتقدم مروة بطلب للحصول على 40,000 دولار كمساهمة مشتركة في الرهن العقاري (10% من تكلفة المنزل الجديد) من خلال البرنامج.
وهذا يخفض المبلغ الذي تحتاج مروة إلى اقتراضه كما يقلل من النفقات الشهرية.
ونتيجة لذلك، يكون الرهن العقاري لمروة أقل بمقدار 228 شهرياً أو 2,736 سنوياً.
وبعد عشر سنوات،قد تقرر مروة بيع المنزل بمبلغ 420,000 دولار. فعندئذٍ يجب تسديد قيمة الدعم للبرنامج كنسبة من القيمة الحالية للمنزل.
مما يعني أن مروة سوف تسدد 10%، أو 42,000 دولار عند بيع المنزل.

وإليك مثال آخر
يوسف لديه دخل سنوي مؤهل قيمته 83,125 دولار.
وليكون مؤهلاً للبرنامج التحفيزي للدعم المالى لشراء منزل لأول مرة يمكن أن يشتري يوسف وحدة في عقار مشترك بقيمة تصل إلى 350,000 دولار. ويوسف لديه الحد الأدنى المطلوب من الدفعة المقدمة والذي قيمته 5% من ثمن الشراء، 17,500 دولار من المدخرات.
فيمكن أن يحصل يوسف على 35,000 دولار كمساهمة مشتركة في الرهن العقاري - 10% للمنزل المبنى حديثاً.
وهذا من شأنه أن يقلل مدفوعات يوسف الخاصة بالرهن العقاري بقيمة 200 دولار شهرياً أو 2,401 دولار سنوياً.
وبعد عدة سنوات، قرر يوسف أن يبيع الوحدة السكنية إلا أنها أصبحت الآن تساوى 320,000 دولار. فعند بيع الوحدة بسعر 320,000 دولار يجب على يوسف أن يسدد أموال البرنامج التحفيزي كنسبة مئوية من القيمة الحالية للمنزل. مما يعني أن يوسف سيدفع 10% أو 32,000 دولار عند بيع المنزل.

لمزيد من التفاصيل يمكنكم التواصل معى من خلال
WWW.Dinaelghandour.ca
Or my face book
https://www.facebook.com/Dina-Elghandour-Real-Estate

المصدر: نفساني